Cos’è l’affitto con riscatto?
L’art. 23 del DL n. 133/2014 “Sblocca Italia” ha introdotto una nuova fattispecie contrattuale denominata ”affitto con riscatto” o “rent to buy“, che permette di affittare un immobile e di acquistarlo, dopo un certo numero di anni, detraendo dal prezzo di compravendita tutti o parte dei canoni versati.
Il modello affitto con riscatto (o rent to buy) riguarda tutti quei contratti che prevedono per il conduttore un diritto di godimento e un diritto di acquisto dell’immobile.
E’ importante sottolineare che l’affitto con riscatto è un contratto diverso dalla locazione in quanto si applicano le norme che regolano l’usufrutto. Leggi articolo per approfondire.
L’affitto con riscatto può essere trascritto nei registri immobiliari, offrendo tutele maggiori contro un eventuale pignoramento – successivo alla firma del contratto – dell’immobile da parte di un creditore del proprietario.
Inoltre, grazie alla trascrizione il contratto può servire come titolo esecutivo e quindi consentire di passare direttamente all’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre.
A chi conviene l’affitto con riscatto?
Al conduttore/futuro acquirente conviene quando:
– non ha la possibilità immediata di provvedere al saldo del prezzo di acquisto di un immobile, ma ha un buon reddito e la disponibilità di versare una somma iniziale come caparra confirmatoria e/o deposito cauzionale e canoni mensili un po’ più alti di quelli di mercato;
– preferisce procedere a un acquisto protratto nel tempo, riducendo la propria posizione fiscale e conseguendo “merito creditizio” con la corresponsione di versamenti regolari dei canoni;
– preferisce acquistare un immobile a una scadenza prestabilita con il prezzo bloccato;
– vuole ridurre i tempi per abitare l’immobile rispetto ai tempi necessari per l’acquisto;
– vuole testare un immobile prima di acquistarlo e capire se è adatto alle sue esigenze.
Al proprietario/futuro venditore conviene quando:
– ha bisogno che l’immobile produca da subito un reddito, potendo richiedere un canone di locazione maggiorato in vista della vendita;
– trattasi di un privato proprietario con un patrimonio immobiliare, che non ha urgenza di liquidare ma che preferisce “ridurre” l’investimento, per non sostenere manutenzioni straordinarie e per alleggerire la posizione fiscale;
– trattasi di società immobiliari o imprese di costruzioni che hanno bisogno di vendere immobili rimasti invenduti.
Quando non conviene l’affitto con riscatto?
Al conduttore/futuro acquirente non conviene quando:
– ha una situazione patrimoniale e reddituale insufficiente o troppo “esposta”;
– l’immobile è occupato;
– non dispone di una somma iniziale da versare pur avendo un buon reddito mensile.
Al proprietario/futuro venditore non conviene quando:
– ha la necessità urgente di vendere;
– la vendita è finalizzata all’acquisto di un altro immobile con una data fissata a breve.
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