Affitto con riscatto o rent to buy: la nuova normativa in 8 punti

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L’affitto con riscatto, sempre più utilizzato da chi vuole acquistare un immobile e non può ottenere un mutuo, è stato da poco disciplinato dal decreto legge Sblocca Italia. Queste le nuove regole.

 

Cos’è l’affitto con riscatto?

L’affitto con riscatto o rent to buy è quel contratto in base al quale il proprietario affitta un immobile (a uso abitativo, commerciale o un terreno) riconoscendo all’inquilino la possibilità di acquistarne la proprietà a un prezzo concordato entro un determinato periodo di tempo, imputando in conto prezzo la parte di canone indicata nel contratto.

Infatti, solitamente nell’affitto con riscatto, una parte del canone rappresenta il corrispettivo del godimento dell’immobile (affitto) e una parte rappresenta invece un acconto sul prezzo della futura compravendita. Nulla vieta che le parti possano decidere di imputare a prezzo anche tutto il canone.
L’inquilino pertanto pagherà il canone mensile che andrà decurtato in tutto o in parte, a seconda dei patti, dal prezzo fissato per l’acquisto.

In sintesi:

  • il contratto di affitto con riscatto con diritto all’acquisto, l’inquilino/futuro acquirente ha il diritto di acquistarlo entro un termine determinato e a un prezzo concordato e il proprietario ha l’obbligo di venderglielo;
  • i canoni versati sono considerati, in tutto o in parte a seconda degli accordi, un acconto sul prezzo di acquisto;
  • può essere stipulato da chiunque, un “privato”, professionista, società o un qualunque altro ente;
  • si può concludere un affitto con riscatto per gli immobili a uso abitativo, per quelli commerciali e per terreni;
  • si devono stipulare per iscritto in forma libera, ma se si vuole la trascrizione nei Registri immobiliari vanno stipulati per atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Le novità della nuova disciplina

1. Trascrizione con tutela estesa a 10 anni
La norma prevede la trascrizione del contratto di affitto con riscatto nei registri immobiliari come un qualsiasi contratto preliminare di compravendita o compromesso.
Per ottenere la trascrizione è necessario però l’intervento del notaio e pertanto il contratto di affitto con riscatto andrà stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Per tutta la durata del contratto e comunque per un periodo non superiore a 10 anni, la trascrizione tutela l’inquilino in caso di fallimento o morte del venditore o nel caso in cui l’immobile sia aggredito da una ipoteca o pignoramento.
Ciò sta a significare che il proprietario dell’immobile non potrà vendere l’immobile ad altri, né ipotecarlo, né costituire una servitù o qualsiasi altro diritto che crei pregiudizio al futuro acquirente/inquilino.

Inoltre, gli eventuali creditori (anche il Fisco) del proprietario non potranno a loro volta iscrivere un’ipoteca sull’immobile, né pignorarlo.

La trascrizione nei registri immobiliari garantisce anche un privilegio speciale sull’immobile per le somme dovute dal proprietario all’inquilino: pertanto, se per qualsiasi ragione non si arriva al rogito, l’inquilino è garantito da un meccanismo simile all’ipoteca.
Per godere di tale tutela, il contratto definitivo di compravendita dovrà essere stipulato entro 10 anni dalla sua trascrizione.

È prevista l’esclusione della trascrizione per i contratti di locazione finanziaria (leasing immobiliare).

2. Si applicano le norme sull’usufrutto non quelle sulle locazioni
Per espressa previsione normativa vanno applicate all’affitto con riscatto, per quanto compatibili, le norme previste per l’usufrutto (artt. da 1002 a 1007 e artt. 1012 e 1013 del codice civile), in relazione all’inventario e alla garanzia, alla ripartizione delle spese di manutenzione e alle liti relative a pretese di terzi.
Di conseguenza, il tenore letterale della norma sembrerebbe escludere l’applicazione delle norme sulla locazione (legge 392/78 e legge 431/98), come quelle in tema di durata minima del contratto, di rinnovo automatico, di disdetta, ecc..

Le norme relative all’usufrutto applicabili sono le seguenti:

– prima di prendere possesso dell’immobile, l’inquilino deve fare l’inventario e, se prevista dalle parti, dare la cauzione al proprietario;

– le spese e gli oneri relativi alla custodia, all’amministrazione e alla manutenzione ordinaria dell’immobile, nonché le riparazioni straordinarie derivanti dall’inadempimento degli obblighi di manutenzione ordinaria sono a carico dell’inquilino;

– le riparazioni straordinarie (quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta) sono a carico del proprietario. L’inquilino deve però rimborsare al proprietario l’interesse sulle somme spese per le riparazioni straordinarie;

– se il proprietario rifiuta di eseguire le riparazioni poste a suo carico o ne ritarda l’esecuzione senza giusto motivo, l’inquilino può farle eseguire a proprie spese, che gli dovranno poi essere rimborsate. A garanzia del rimborso l’inquilino ha diritto di ritenere l’immobile riparato.

3. Ampia autonomia delle parti
La nuova disciplina normativa lascia ampio spazio all’autonomia dei contraenti.

Infatti, essi sono liberi di decidere in base alle proprie esigenze la durata della locazione (pur con il limite temporale dell’efficacia prenotativa della trascrizione che vedremo in seguito), il canone della locazione, la periodicità (mensile, trimestrale, ecc.) del pagamento del canone, la quota di canone che va in conto prezzo sulla futura vendita, diritti di recesso, clausole penali, condizioni, la cessione del contratto e l’inadempimento.

Le parti sono libere anche di determinare il numero dei canoni il cui mancato pagamento (anche non consecutivo) provoca la risoluzione del contratto, purché non sia inferiore a un ventesimo del loro numero complessivo.

4. Inadempimento
La norma prevede che in caso di risoluzione per inadempimento del proprietario, questi deve restituire la parte dei canoni imputata al prezzo della compravendita, maggiorata degli interessi legali.
Invece, in caso di risoluzione per inadempimento dell’inquilino, il proprietario ha diritto alla restituzione dell’immobile e acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente stabilito nel contratto.

5. Voto in assemblea condominiale
Il diritto di voto nell’assemblea condominiale spetta all’inquilino nelle deliberazioni relative all’ordinaria amministrazione e al godimento delle parti comuni e dei servizi comuni.

Spetta invece al proprietario il diritto di voto nelle deliberazioni relative a innovazioni, ricostruzioni o opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell’edificio.

6. Cancellazione ipoteca
Se oggetto del contratto è un’abitazione, c’è il divieto di stipulare l’atto prima che il proprietario abbia cancellato l’ipoteca eventualmente gravante sull’immobile.
Secondo una prima interpretazione, questo divieto si applica solo quando il proprietario è l’impresa costruttrice (o ristrutturatrice) dell’immobile, e non ai contratti stipulati tra privati.
Il costruttore, dunque, deve essere in grado di ottenere, prima della stipula (anche pochi minuti prima, naturalmente) la cancellazione dell’ipoteca dall’appartamento venduto, oppure il frazionamento in quote del mutuo originario e della relativa ipoteca, se l’acquirente intende accollarsi il mutuo.

7. Cosa succede in caso di fallimento?
In caso di fallimento del proprietario l’affitto con riscatto prosegue e il contratto non è soggetto ad azione revocatoria, se è stato concluso al giusto prezzo e ha per oggetto un immobile ad uso abitativo, destinato a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado.

In caso di fallimento del conduttore, l’esecuzione del contratto rimane sospesa fino a quando il curatore, con l’autorizzazione del comitato dei creditori, dichiara di subentrare nel contratto in luogo del fallito, assumendo tutti i relativi obblighi, ovvero di sciogliersi dal contratto, a meno che il contratto abbia per oggetto un immobile a uso abitativo destinato a costituire l’abitazione principale dell’acquirente, o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado, ovvero un immobile a uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell’attività di impresa dell’acquirente.

Se il curatore scioglie il contratto, il proprietario ha diritto alla restituzione dell’immobile e acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.

8. Alloggi sociali
Il legislatore estende la disciplina che prevede la possibilità di riscatto da parte dell’inquilino di alloggi sociali dopo 7 anni dall’inizio della locazione, approntando uno specifico trattamento fiscale ai fini delle imposte sui redditi e dell’imposta regionale sulle attività produttive, anche ai contratti di locazione di alloggi sociali con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per entrambe le parti e di vendita con riserva di proprietà.

 

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10 thoughts on “Affitto con riscatto o rent to buy: la nuova normativa in 8 punti

  1. massimo

    In caso l’inquilino non rispetti i patti e non paghi il canone, e non voglia riconsegnare l’abitazione in quanto tempo il proprietario puo’ riavere la disponibilità dell’ immobile?

  2. Luigi

    Se si dovesse verificare il decesso di uno tra il locatore (venditore) o il locatario (futuro acquirente) cosa accade? Gli eredi sono obbligati a vendere (in caso di decesso del locatore (venditore) o acquistare (in caso di decesso del locatario (futuro acquirente)?

    1. admin

      Se si tratta di affitto con riscatto con patto di futura vendita, in caso di morte del venditore, l’acquirente e gli eredi che hanno accettato con beneficio di inventario l’eredità sono obbligati alla stipula del contratto definitivo.

      Se si tratta di affitto con riscatto con diritto all’acquisto, la cosa si complica ma diciamo – in linea di massima – che il diritto che nasce dal patto di opzione si deve ritenere trasmissibile mortis causa, sia dal lato passivo che attivo.

  3. Giuseppe _

    Sapete, io non credo sia necessario il notaio in tutti i casi. Recente normativa dice che per immobili di uso non abitativo, tipo terreno, con valore sotto i 100mila euro, si può fare a meno del notaio e solo una scrittura privata. Ne sapete qualcosa?

    1. admin

      Era previsto nell’art. 28 del DDL sulla concorrenza, ma non è stato approvato nei sui vari passaggi tra Camera e Senato. Tale articolo avrebbe dovuto comportare l’esclusione della figura del notaio dal processo di compravendita immobiliare per gli immobile non abitativi del valore catastale inferiore ai 100 mila euro, a favore degli avvocati

  4. Erica

    Buon giorno,
    Ho stipulato un contratto di affitto a riscatto con diritto all’acquisto, di un appartamento che per me e come fosse una prima casa, tre anni fa e mi scade a Maggio del 2017. Pago una rata mensile dove sul contratto preliminare depositato e autenticato dall’agenzia delle entrate, non abbiamo precisato la suddivisione tra godimento e acconto fattura ma solamente l’importo mensile da versare, ho dato un acconto di circa 5.000€ alla stipula del contratto. Da circa un mese ho dato mandato ad un geometra di verificare le schede comunali e catastali e per mia sfortuna abbiamo riscontrato dei veri e propri abusi edilizi non sanabili. Vorrei sapere come dovrei comportarmi specificando che non vorrei perdere l’acquisto e ancor di più non vorrei perdere i miei soldi.

    1. Cristiana Facco

      Quanto al canone, se non è stato specificato nel contratto è bene suddividere quanto viene versato a titolo di godimento e quanto a titolo di acconto prezzo con un addendum al contratto.
      Quanto al problema degli abusi edilizi, se non sono sanabili, il consiglio è quello di sciogliere il contratto con il proprietario e richiedere la restituzione della parte pagata a titolo di acconto. Se non è mai stato calcolato dovrete trovare un accordo amichevole, in alternativa rimane la via giudiziale.

  5. Rosa piazza

    Se l’appartamento non è munito di certificazione di abitabilità ma solo di agibilità, e possibile effettuare tale affitto con riscatto? In che percentuale della somma dell’affitto l’inquilino dovrà pagare in più fino al raggiungimento della data del riscatto? Si dovranno pagare le tasse che oggi paghiamo come affitto dell’immobile?

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