Informazioni su questo modello legale

19-11-2021

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Cos’è il Contratto di Locazione ad Uso Abitativo

Il Contratto di Locazione ad Uso Abitativo è l'accordo con il quale una parte (locatore) mette a disposizione di un’altra (inquilino o conduttore) un immobile da usare come abitazione, per un determinato periodo di tempo. Per l'utilizzo occorre pagare una somma di denaro (canone) e le eventuali spese. Questo documento viene chiamato, in modo improprio, anche contratto di affitto abitativo.

La durata del contratto è di 4 anni. Allo scadere del quarto anno, l’accordo si rinnova automaticamente per altri 4 anni (4+4). Non è possibile prevedere una durata diversa. Il conduttore ha diritto di non rinnovare il contratto alla prima scadenza. Il locatore, invece, può decidere di non rinnovare solo nei casi previsti dalla legge. In entrambi i casi, le parti devono inviare una comunicazione scritta, almeno 6 mesi prima della scadenza. 

Il canone di locazione viene deciso in modo libero, non ci sono limiti o vincoli. I soggetti possono stabilire le modalità di pagamento (es. bonifico bancario o assegno). Di solito, il canone non include le spese, che devono essere indicate a parte (es. quelle per il riscaldamento centralizzato, l'ascensore e la portineria).

Quando si usa il contratto di locazione abitativa 4+4

Questo documento può essere usato solo quando l'immobile è destinato ad uso abitativo (es. per essere abitato dall'inquilino o dalla sua famiglia). Il conduttore non può utilizzarlo per funzioni diverse. Ad esempio, non si può prendere in locazione un immobile ad uso abitativo per adibirlo a ufficio o negozio.

Se l'uso dell'immobile è diverso da quello abitativo (es. per case vacanze o turistico) dovrà essere usato un altro accordo come il contratto di locazione per uso turistico o vacanze, il contratto di locazione ad uso foresteria oppure il contratto di locazione commerciale.

È importante ricordare che questo contratto non può essere utilizzato per beni mobili (come attrezzature, macchinari, etc.). Per questo tipo di esigenze esiste un contratto specifico: il contratto di noleggio.

Il conduttore può decidere di locare l’immobile a un soggetto terzo (es. lo studente inquilino può far utilizzare alcune stanze ad altri studenti). In questo caso, si parla di contratto di sublocazione. Tuttavia, per poterlo fare occorre che la sublocazione non sia vietata dal contratto con il proprietario dell'immobile.

Disciplina applicabile

Il contratto di locazione è disciplinato dal codice civile e dalla legge (l. 392/1978 e l. 431/1998) che prevedono diversi obblighi a carico del locatore e del conduttore. In particolare:

  • il locatore deve consegnare l'immobile in buono stato ed è tenuto a fare le riparazioni necessarie per conservarlo (es. interventi alle facciate, all'impianto di riscaldamento o la riparazione degli infissi). Questi interventi vengono in genere definiti come spese di straordinaria amministrazione
  • il conduttore, invece, deve utilizzare l'immobile con attenzione, evitando di danneggiarlo ed è tenuto a pagare il canone nei termini pattuiti. In caso contrario, il locatore potrà richiedere la risoluzione del contratto. Inoltre, il conduttore deve farsi carico delle piccole riparazioni che derivano dal normale utilizzo dell'abitazione (es. le spese per pitturare le pareti)

In genere, alla consegna dell'immobile viene firmato anche un verbale, nel quale vengono indicati eventuali problemi (es. se una finestra o una porta sono danneggiate). Successivamente, se l’inquilino scopre dei difetti deve avvisare immediatamente il locatore. In questo caso, avrà diritto a una riduzione del prezzo pattuito se non erano facilmente riconoscibili alla consegna.

In genere, la durata del contratto è di 4 anni. Tuttavia, in alcuni casi le parti possono decidere di farlo terminare anche prima (recesso anticipato). Il conduttore può recedere dal contratto se ricorrono dei gravi motivi (es. trasferimento all'estero). Il locatore, invece, può far cessare il contratto solo quando la legge lo prevede (es. per andare ad abitare nella casa). In queste ipotesi, è comunque dovuto un preavviso di almeno 6 mesi.

Per il contratto di locazione è obbligatoria la forma scritta. Questo significa che l'accordo non può essere concluso verbalmente o in altro modo.

Cosa contiene il modello di contratto di locazione abitativa

Il nostro contratto di locazione ad uso abitativo soddisfa tutti i requisiti legali. Le principali clausole incluse riguardano:

  • Oggetto: la descrizione dell’immobile o di una porzione di immobile (da contraddistinguere in una planimetria allegata) con i dati catastali
  • Cedolare secca: consiste nella possibilità di scegliere, in presenza di determinati requisiti, un regime fiscale di tassazione in misura fissa sostitutiva di quella ordinaria per scaglioni di reddito
  • Canone: indicazione dell’importo da corrispondere per l'utilizzo dell’immobile indicato in un importo annuale con pagamento frazionato. Il pagamento può essere in rate anticipate mensili o trimestrali
  • Cauzione o fidejussione: il locatore può chiedere al conduttore una somma di denaro (cauzione) o una fidejussione a garanzia degli obblighi previsti nel contratto
  • Durata: minima di 4 anni rinnovabili di ulteriori 4 anni (per questa ragione viene definito 4+4)
  • Arredi: se l'immobile è arredato, è possibile allegare una lista di tutti i mobili inclusi nella locazione
  • Sublocazione: il locatore può concedere al conduttore la facoltà di sublocare in tutto o in parte ad altri soggetti l’immobile
  • Recesso: possibilità di concedere al conduttore il diritto di far terminare il contratto prima della sua scadenza

Una volta scaricato il tuo contratto ti guideremo passo dopo passo per completare tutti gli adempimenti successivi necessari.

Registrazione del contratto

I contratti di locazione abitativa di beni immobili devono essere sempre registrati entro 30 giorni dalla data dell’accordo. In genere, la registrazione è a carico del locatore. Tuttavia, è possibile prevedere nel contratto che sia a carico del conduttore.

La registrazione avviene all’Agenzia delle entrate. Le spese sono a carico di entrambi i soggetti e sono divise in parti uguali. La mancata registrazione causa la nullità del contratto (come se non fosse stato sottoscritto).

Informazioni necessarie

Per completare il contratto sono necessari i dati anagrafici del locatore e del conduttore. Inoltre è necessario disporre degli estremi catastali dell’immobile e dell'Attestazione di Prestazione Energetica (durante l'intervista, gli aiuti ti spiegheranno dove trovare le informazioni di cui hai bisogno).

Ricorda che la nostra intervista non genera un semplice fac simile di contratto di locazione ad uso abitativo. Sulla base delle tue risposte il sistema elabora automaticamente un modello di contratto personalizzato per le tue esigenze esatte garantendone la correttezza legale.

Il documento può essere modificato gratuitamente in ogni sua parte senza limiti di tempo. Non preoccuparti quindi se non hai a disposizione tutte le informazioni durante l’intervista, potrai sempre inserirle in un secondo momento.

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