Il contratto si rinnova tacitamente una volta trascorsi i primi 4 anni di locazione. Questo significa che, senza che le parti debbano fare niente, alla prima scadenza il contratto verrà esteso di altri 4 anni alle stesse condizioni degli anni precedenti.
Vi sono però delle situazioni in cui è possibile terminare la locazione alla prima scadenza (o anche prima). Vediamole in dettaglio.
- Di comune accordo. Le parti potranno in qualsiasi momento accordarsi per modificare in qualsiasi modo il loro contratto di locazione a patto che siano entrambi disponibili ad accettare le variazioni proposte.
- Il conduttore (l'inquilino) avrà sempre diritto di recedere alla prima scadenza semplicemente comunicando al locatore le sue intenzioni con un preavviso che in genere è di almeno 6 mesi. Sarà inoltre possibile concedere al conduttore la possibilità di recedere anticipatamente già durante i primi 4 anni del contratto. In questo caso il conduttore dovrà comunque comunicare la sua scelta con del preavviso, ma potrà terminare la locazione prima della sua naturale scadenza. In ogni caso, anche se non esplicitamente permesso il conduttore potrà sempre recedere per gravi motivi, ossia per circostanze oggettive, sopravvenute e imprevedibili (come ad esempio la necessità di cambiare città per motivi lavorativi).
- Il locatore invece non potrà in nessun caso recedere anticipatamente dal contratto e anche al raggiungimento della prima scadenza potrà dare "disdetta" comunicando con almeno 6 mesi di preavviso il proprio diniego di rinnovazione e solo in alcuni casi specifici individuati dalla legge, come ad esempio la destinazione dell'immobile a uso proprio del locatore o dei suoi famigliari, la ricostruzione dell’edificio, l’intenzione di vendere l’immobile, ecc. La motivazione dovrà essere comunicata in dettaglio al locatore che avrà diritto di verificare le intenzioni del locatore e avrà diritto a un risarcimento in caso di disdetta illegittima.
Alla seconda scadenza (e quindi una volta trascorsi gli interi 8 anni) la situazione sarà invece meno vincolante per le parti. Qualora il contratto continui senza nessun tipo di comunicazione tra le parti la locazione si intenderà rinnovata per un nuovo periodo di 4+4 anni alle medesime condizioni del contratto originale. Entrambi le parti però avranno il diritto di richiedere con un preavviso di almeno 6 mesi delle modifiche alle condizioni del contratto, o l'eventuale conclusione del contratto senza nessuna necessità di motivare le proprie scelte. Eventuali proposte di variazione delle condizioni contrattuali dovranno essere accettate o "rilanciate" dalla controparte entro 60 giorni dalla ricezione della proposta o il contratto si intenderà cessato.
