Questo documento è una variante del documento “CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO

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30-6-2017
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Cos’è il contratto di locazione 4+4 - Introduzione

Il contratto di locazione 4+4 è un accordo con il quale una parte (il locatore) mette a disposizione dell’altra (il conduttore o "inquilino") un immobile per un periodo di tempo di 4 anni, con la possibilità di rinnovo per altri 4.

Il nome comune di contratto 4+4 deriva proprio dalla durata e dal rinnovo, le due caratteristiche principali di un normale contratto di locazione ad uso abitativo. La durata di una locazione abitativa con canone libero infatti non può essere per legge inferiore ai 4 anni. Anche se le parti pattuiscono una durata inferiore, le clausole inserite saranno nulle e il contratto diventerà una locazione della durata minima.
Inoltre alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente per altri 4 anni, per una durata complessiva di 8 anni. Il conduttore potrà recedere dando un preavviso mentre il locatore avrà facoltà di diniego del rinnovo solo in alcuni casi previsti dalla legge e comunque comunicando tale sua decisione al conduttore con almeno sei mesi di preavviso.

Come funziona il contratto 4+4 - Rinnovi, recesso e diniego

Il contratto si rinnova tacitamente una volta trascorsi i primi 4 anni di locazione. Questo significa che, senza che le parti debbano fare niente, alla prima scadenza il contratto verrà esteso di altri 4 anni alle stesse condizioni degli anni precedenti.

Vi sono però delle situazioni in cui è possibile terminare la locazione alla prima scadenza (o anche prima). Vediamole in dettaglio.

  • Di comune accordo. Le parti potranno in qualsiasi momento accordarsi per modificare in qualsiasi modo il loro contratto di locazione a patto che siano entrambi disponibili ad accettare le variazioni proposte.
  • Il conduttore (l'inquilino) avrà sempre diritto di recedere alla prima scadenza semplicemente comunicando al locatore le sue intenzioni con un preavviso che in genere è di almeno 6 mesi. Sarà inoltre possibile concedere al conduttore la possibilità di recedere anticipatamente già durante i primi 4 anni del contratto. In questo caso il conduttore dovrà comunque comunicare la sua scelta con del preavviso, ma potrà terminare la locazione prima della sua naturale scadenza. In ogni caso, anche se non esplicitamente permesso il conduttore potrà sempre recedere per gravi motivi, ossia per circostanze oggettive, sopravvenute e imprevedibili (come ad esempio la necessità di cambiare città per motivi lavorativi).
  • Il locatore invece non potrà in nessun caso recedere anticipatamente dal contratto e anche al raggiungimento della prima scadenza potrà dare "disdetta" comunicando con almeno 6 mesi di preavviso il proprio diniego di rinnovazione e solo in alcuni casi specifici individuati dalla legge, come ad esempio la destinazione dell'immobile a uso proprio del locatore o dei suoi famigliari, la ricostruzione dell’edificio, l’intenzione di vendere l’immobile, ecc. La motivazione dovrà essere comunicata in dettaglio al locatore che avrà diritto di verificare le intenzioni del locatore e avrà diritto a un risarcimento in caso di disdetta illegittima.

Alla seconda scadenza (e quindi una volta trascorsi gli interi 8 anni) la situazione sarà invece meno vincolante per le parti. Qualora il contratto continui senza nessun tipo di comunicazione tra le parti la locazione si intenderà rinnovata per un nuovo periodo di 4+4 anni alle medesime condizioni del contratto originale. Entrambi le parti però avranno il diritto di richiedere con un preavviso di almeno 6 mesi delle modifiche alle condizioni del contratto, o l'eventuale conclusione del contratto senza nessuna necessità di motivare le proprie scelte. Eventuali proposte di variazione delle condizioni contrattuali dovranno essere accettate o "rilanciate" dalla controparte entro 60 giorni dalla ricezione della proposta o il contratto si intenderà cessato.

Cosa contiene la locazione 4+4

Il nostro contratto di locazione soddisfa tutti i requisiti legali. Le principali clausole incluse riguardano:

  • L'oggetto: la descrizione dell’immobile con gli identificativi catastali
  • Il canone: indicazione dell’importo da corrispondere per il godimento dell’immobile; scegliendo l'opzione della cedolare secca, non potrà essere aggiornato durante la locazione
  • La cedolare secca: consiste nella possibilità di scegliere, in presenza di determinati requisiti, un regime fiscale di tassazione in misura fissa sostitutiva di quella ordinaria per scaglioni di reddito
  • La durata: minima di 4 anni, rinnovati salvo diniego di ulteriori 4 anni (per questa ragione viene definito 4+4)
  • I mobili inclusi: se l'immobile è arredato, è possibile allegare una lista di tutti i mobili inclusi nella locazione
  • Il recesso: possibilità per il locatore di concedere al conduttore il diritto di sciogliersi dal contratto prima della sua naturale scadenza
  • La garanzia: il locatore può chiedere al conduttore (detto anche inquilino) una somma di denaro da versare al momento della stipula a garanzia di eventuali danni all’immobile

Inoltre dopo l'acquisto ti guideremo passo per passo attraverso tutti gli adempimenti successivi necessari affinchè il tuo contratto di locazione sia regolarmente predisposto e registrato.

Informazioni necessarie

Per completare il contratto sono necessari i dati anagrafici del locatore e del conduttore. Inoltre è necessario disporre degli estremi catastali dell’immobile (durante l'intervista, gli aiuti ti spiegheranno dove trovare le informazioni di cui hai bisogno).

Per procedere con la locazione, l'immobile deve essere munito dell'Attestazione di Prestazione Energetica. Nella lista degli adempimenti successivi ti indicheremo come ottenerla se non la possiedi.

Il documento può essere modificato gratuitamente in ogni sua parte fino a 1 mese dopo l'acquisto. Non preoccuparti quindi se non hai a disposizione tutte le informazioni durante l’intervista, potrai sempre inserirle in un secondo momento.

Altri nomi

  • locazione abitativa 4+4 con cedolare secca
  • contratto di affitto 4+4 (impropriamente)

Altri documenti utili

Contratto di Locazione Turistica o per Vacanze: per affittare una casa o un appartamento per vacanze o turismo

Contratto di Locazione Commerciale: per affittare un immobile per usi diversi dall'abitativo (es. negozio, ufficio)

Contratto di Comodato d'Uso Gratuito: per concedere gratuitamente l'uso di un immobile con l'obbligo di restituirlo