Per la sola locazione commerciale, il legislatore (1) ha previsto che il deposito cauzionale non possa superare le tre mensilità del canone.
Questo per evitare che al proprietario venga attribuito un ingiusto vantaggio nei confronti della parte più debole che è il conduttore.
Questa limitazione delle tre mensilità è garantita dal “presidio di nullità” (2), vale a dire che vi è la possibilità di sanzionare con la nullità eventuali clausole contrattuali contenenti patti che superino il limite delle tre mensilità, con il conseguente diritto del conduttore di ottenere il rimborso del deposito cauzionale versato in eccedenza.
In questo periodo di lunga crisi, sappiamo bene come sia frequente che imprenditori in grave difficoltà economica non siano più in grado di pagare i canoni di locazione. E una cauzione così “magra” non può certo essere una sufficiente garanzia per i proprietari di immobili, posto che il deposito cauzionale non garantisce solo il pagamento dei canoni ma tutte le obbligazioni assunte dal conduttore.
Il proprietario dell’immobile sarà quindi costretto ad azionare lo sfratto per morosità, con dispendio di energie, tempo, spese legali, ma soprattutto sapendo che molto probabilmente non otterrà mai più quanto dovutogli dal conduttore.
Ma come può allora il locatore avere la garanzia che i suoi canoni vengano puntualmente pagati?
Abbiamo identificato 3 possibilità alternative:
La classica fidejussione
Il locatore può richiedere al conduttore forme di garanzia, quali fideiussioni bancarie, assicurative o garanzie rilasciate da soggetti terzi diversi dal conduttore, dell’esatto e puntuale pagamento dei canoni di locazione e/o delle spese accessorie. In tal caso sarebbe comunque opportuno convenire che la polizza fideiussoria o la garanzia rilasciata da terzi copra l’intero periodo di durata del rapporto locatizio, compreso, quindi, quello conseguente alla rinnovazione tacita del contratto di locazione.
Il pegno
Un’altra possibilità è quella di farsi versare una somma a titolo di pegno su un conto corrente vincolato quale garanzia reale del futuro adempimento dell’esatto e puntuale pagamento dei canoni di locazione e/o delle spese accessorie, pari alle mensilità ritenute adeguate.
In sostanza, alla firma del contratto, il locatore aprirà un conto corrente vincolato (ciò significa che potrà usufruire della somma esclusivamente nel momento in cui il conduttore smette di pagare) sul quale il conduttore verserà una somma di denaro a garanzia del pagamento dei canoni.
Riteniamo necessario che il conto corrente sia vincolato per evitare di attribuire un ingiusto vantaggio al locatore e incorrere nella medesima nullità prevista per il superamento del limite delle tre mensilità della cauzione.
La caparra confirmatoria
Un’altra soluzione è quella di sottoscrivere un patto, con il quale si stabilisce che il conduttore versi una certa somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria (3), che ha sempre la funzione di garantire il pagamento dei canoni e/o delle spese accessorie.
Pertanto, in caso di mancato puntuale pagamento dei canoni di locazione, il locatore potrà decidere alternativamente se trattenere la caparra (senza dover fornire alcuna prova del danno), oppure, chiedere l’esecuzione o la risoluzione del contratto di locazione e il risarcimento dell’ulteriore danno (se provato).
Sempre per ovviare al problema della nullità della clausola ed evitare di attribuire un ingiusto vantaggio al locatore, anche in questo caso sarà opportuno che la caparra confirmatoria venga versata su un conto corrente vincolato.
La somma versata a titolo di pegno o di caparra confirmatoria sarà restituita, unitamente agli interessi, all’atto della regolare riconsegna dell’immobile, previo contraddittorio tra le parti.
(1) art. 11 della legge n. 392 del 1978
(2) Legge n. 392 del 1978, Art. 79 – Patti contrari alla legge: è nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge. Il conduttore con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell’immobile locato, può ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge.
(3) Articolo 1385 cod. civ.
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