Cos’è il contratto di locazione e quali sono i due contratti principali
Il contratto di locazione (chiamato impropriamente “contratto di affitto“) è l’accordo con il quale una parte, il locatore, concede in godimento un bene immobile ad un’altra parte, il conduttore, che si obbliga al pagamento di un corrispettivo mensile, il canone di locazione. Con questo contratto, l’immobile resterà di proprietà del locatore e il conduttore potrà usarlo fino alla scadenza del contratto. Al termine stabilito, il conduttore deve restituire l’immobile nello stesso stato in cui si trovava al momento della consegna.
Contenuto comune a tutte le tipologie di locazione è il pagamento di un canone. Nel caso in cui non venga previsto un corrispettivo, infatti, non si può parlare di locazione, ma di comodato d’uso gratuito. I contratti di locazione, a seconda della tipologia, presentano caratteristiche diverse. Le principali differenze riguardano lo scopo di utilizzo, la durata e le disposizioni normative applicabili.
In questa guida ai contratti di locazione, si distinguono innanzitutto due tipologie di contratti:
- Contratti di locazione abitativa: per affittare una casa o un appartamento
- Contratti di locazione commerciale: per affittare un immobile per usi diversi dall’abitativo (es. negozio, ufficio, magazzino, etc.)
I contratti di locazione abitativa
Questa tipologia di contratti viene usata dai privati per la casa dove abitare o soggiornare per brevi periodi. In questi casi, il locatore potrà mettere a disposizione dell’inquilino solo un immobile che rispetta la destinazione d’uso abitativa. Inoltre, tranne le locazioni inferiori ai 30 giorni, la legge prevede per questi contratti l’obbligo di registrazione.
In questa guida ai contratti di locazione, esaminiamo le varianti più comuni della locazione abitativa.
a) Contratto di locazione ad uso abitativo 4+4 (con o senza cedolare secca)
Il contratto di locazione abitativa 4+4 (o contratto di locazione a canone libero) consente all’inquilino di godere del bene immobile per una durata minima di 4 anni con la possibilità di rinnovo automatico per altri 4 anni. Con questo contratto le parti sono libere di concordare il canone di locazione e il termine del recesso.
Al contratto di locazione a canone libero può essere applicata il regime della “cedolare secca“. Si tratta di un regime fiscale agevolato che consente vantaggi sia per il locatore sia per il conduttore. In particolare, il locatore sarà esente dall’imposta di registro e di bollo e il canone di locazione sarà tassato al 21% . Il conduttore, invece, avrà il vantaggio di beneficiare di un canone bloccato che non potrà essere aggiornato dal proprietario. In questi casi, si parla di contratto di locazione con cedolare secca.
b) Contratto di locazione transitoria
Il contratto di locazione transitoria ad uso abitativo si usa per locare un immobile per una durata massima di 18 mesi. Anche a questo contratto può essere applicato il regime della cedolare secca.
Il contratto di locazione transitorio non è rinnovabile e può essere stipulato solo in presenza di valide ragioni di transitorietà (es. mobilità lavorativa, studio, apprendistato, etc.). Tali motivi di transitorietà devono essere indicati espressamente ed essere provati da idonea documentazione. La legittimità delle ragioni di transitorietà va valutata caso per caso, da un avvocato esperto in materia, a seconda della normativa regionale di competenza.
c) Contratto di locazione turistica o per vacanze
Il contratto di locazione turistica (o per vacanze) consente di concedere in locazione un immobile per un periodo di vacanza. In questo caso, l’immobile non può essere usato come residenza. La durata del contratto potrà essere liberamente stabilita dalle parti, ma dovrà essere limitata al periodo di vacanza.
Quando il periodo di locazione si ripete negli anni si parla di locazione per vacanze. Quando, invece, il periodo di locazione è una tantum, si parla di locazione turistica. Anche alla locazione turistica o per vacanze può essere applicato il regime della cedolare secca.
Le locazioni turistiche devono avere ad oggetto solo gli immobili ad uso abitativo e possono essere stipulate solo da persone fisiche o comunque al di fuori dell’esercizio di attività di impresa. Questo contratto di locazione non deve essere registrato quando ha una durata inferiore a 30 giorni.
d) Contratto di locazione a canone concordato e per studenti universitari
Il contratto di locazione a canone concordato (o contratto di locazione 3+2) è un particolare tipo di locazione il cui canone viene stabilito dalla legge e da accordi territoriali a livello locale nei comuni ad alta densità abitativa. Le parti non potranno quindi scegliere liberamente il canone che dovrà rispettare i limiti imposti localmente. A fronte di questo limite, l’inquilino pagherà un prezzo minore rispetto al canone di mercato e il locatore potrà usufruire di detrazioni fiscali.
Inoltre, a questo contratto può essere applicato il regime della cedolare secca con una tassazione del 10% sul canone e l’inquilino avrà il diritto ad un canone bloccato.
Un particolare tipo di contratto di locazione a canone concordato è il contratto di locazione per studenti. La locazione per studenti può essere usata per concedere in locazione un immobile a studenti fuori sede. Questo contratto ha una durata minima di 6 mesi e massima di 36 mesi e può essere usato da universitari, studenti di istituti d’istruzione superiore, studenti che frequentano master o dottorandi. L’unico requisito è che il comune dove si trova l’immobile locato sia diverso da quello di residenza dello studente.
I contratti di locazione commerciale
Procedendo nella nostra guida ai contratti di locazione, prendiamo in esame quelli relativi alla locazione commerciale.
Questi contratti vengono usati per l’esercizio di un’attività commerciale, industriale, artigianale, turistica, professionale, alberghiera o di lavoro autonomo. La locazione ad uso diverso dall’abitativo è legittima solo quando l’immobile ha come destinazione d’uso di tipo commerciale o per attività di impresa. In nessun caso questo contratto può essere usato per esigenze abitative o residenziali dell’inquilino.
La Legge di bilancio 2019 ha dato la possibilità di applicare anche alle locazioni commerciali il regime della cedolare secca con aliquota al 21%. Questo regime è applicabile solo in alcuni casi specifici e agli immobili con categoria catastale “C/1 Negozi e botteghe” e superficie non superiore a 600 mq (escluse le pertinenze).
È importante distinguere la locazione commerciale dal contratto di utilizzo di spazi e servizi . Infatti, quando oltre allo spazio, vengono offerti servizi aggiuntivi (ad es. wifi, pulizia, servizi di sicurezza etc.) non sarà possibile usare il contratto di locazione. In genere, il contratto di utilizzo spazi e servizi viene anche usato per la concessione di spazi di coworking o di spazi per la condivisione di un ufficio.
a) Contratto di locazione commerciale 6+6
Il contratto di locazione commerciale 6+6 consente all’inquilino, conduttore, di godere del bene immobile per una durata minima di 6 anni con la possibilità di rinnovo automatico per altri 6 anni. Con questo contratto le parti sono libere di concordare il canone di locazione, senza limiti imposti dalla legge.
b) Contratto di locazione alberghiera 9+9
Quando l’attività commerciale che viene svolta all’interno dell’immobile locato è di tipo alberghiero (hotel, motel, B&B) o teatrale, la durata del contratto di locazione non può essere inferiore a 9 anni, con possibilità di rinnovo per altri 9 anni. In questi casi, si parla di contratto di locazione alberghiera.
Anche per questi due contratti di locazione commerciale, l’immobile deve essere adibito alle attività svolte e avere idonea destinazione d’uso.
c) Contratto di locazione commerciale transitorio
Il contratto di locazione commerciale può avere una durata inferiore a quella tipica (6 o 9 anni). In questo caso, si parla di contratto di locazione commerciale transitorio e l’immobile deve essere utilizzato in modo temporaneo (ad es. temporary shop).
Le ragioni di transitorietà devono essere indicate espressamente nel contratto e devono essere legittime ad escludere la durata ordinaria di 6 anni. La transitorietà in questo caso non dipende dalla semplice volontà del locatore, ma dall’uso che l’inquilino farà dell’immobile.
Guida per redigere un contratto di locazione
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