Che cos’è la cedolare secca?
La cedolare secca è un’imposta che va a sostituire le imposte altrimenti dovute sulle locazioni abitative. In particolare, sostituisce:
– l’Irpef e le relative addizionali;
– l’imposta di registro pari al 2% sul canone;
– l’imposta di bollo pari a 16 euro per ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe;
– l’imposta di registro e di bollo nei casi di risoluzione e proroga del contratto di locazione.
Essa però non sostituisce l’imposta di registro in caso di cessione del contratto di locazione.
Pertanto, si può scegliere se pagare le imposte sopra elencate o decidere di pagare unicamente la cedolare secca.
Chi può sceglierla e per quali immobili?
Possono scegliere la cedolare secca solo le persone fisiche, proprietarie o titolari di un diritto reale di godimento (superficie, enfiteusi, usufrutto, uso, abitazione) che concedono in locazione un immobile ad uso abitativo che appartiene alle categorie catastali da A1 a A11, con esclusione dell’A10 relativa a uffici o studi privati.
Sono escluse da questa facoltà le società di persone, le società di capitali e gli enti.
Non può essere applicata ai contratti di locazione conclusi con soggetti che agiscono nell’esercizio della loro attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile, per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.
Quanto si paga e quanto dura?
Per i contratti di locazione ad uso abitativo, si paga un aliquota pari a:
– 21% per i contratti a canone libero (4 + 4) o a uso transitorio (fino a 18 mesi) o contratti con durata inferiore a 30 giorni (anche quelli turistici);
– 10% dal 1° gennaio 2014 e fino al 2017 per i contratti convenzionati (3+2). Per il periodo di imposta 2012 si pagava il 19%, per il periodo di imposta 2013 si pagava il 15%.
Questa è un’applicazione che permette di calcolare facilmente a quanto ammonta.
Se il locatore sceglie di pagare la cedolare secca, tale regime viene applicato per tutta la durata del contratto e di eventuali rinnovi e implica la rinuncia di chiedere all’inquilino l’aggiornamento, anche ISTAT, del canone (anche se previsto nel contratto di locazione).
Il locatore può sempre revocarla nell’annualità successiva a quella in cui è stata pagata. In ogni caso, il locatore può sempre decidere nuovamente di pagarla anche se precedentemente revocata.
La revoca deve essere esercitata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e implica il versamento dell’imposta di registro, se dovuta.
Quando si deve richiedere?
E’ possibile scegliere la cedolare secca al momento della registrazione del contratto o, in caso di locazioni aventi durata pluriennale, negli anni successivi.
Per i nuovi contratti, il locatore deve comunicare all’inquilino prima della registrazione del contratto la scelta della cedolare secca, negli altri casi va comunicata prima della scadenza del termine di pagamento dell’imposta di registro (che non verrà pagata).
IMPORTANTE: quando si sceglie la cedolare secca, se il contratto di locazione non la prevede, il locatore deve inviare inderogabilmente all’inquilino una comunicazione mediante raccomandata a.r., a pena di inammissibilità, con la quale gli comunica la scelta di tale imposta sostitutiva e la rinuncia agli aggiornamenti del canone.
L’Agenzia dell’Entrate ha escluso la possibilità di consegnare a mani la comunicazione e farsela firmare per ricevuta. Pertanto, l’unica modalità accettata è la raccomandata a.r. (sic!).
Questi i nostri modelli per la cedolare secca:
COMUNICAZIONE AL CONDUTTORE DELL’OPZIONE DELLA CEDOLARE SECCA
LOCAZIONE DI IMMOBILE AD USO ABITATIVO A CANONE LIBERO A CEDOLARE SECCA
LOCAZIONE ABITATIVA AD USO TRANSITORIO CON CEDOLARE SECCA
LOCAZIONE TURISTICA DI IMMOBILE CON CEDOLARE SECCA
LOCAZIONE AD USO TRANSITORIO DI APPARTAMENTO AMMOBILIATO A STUDENTI CON CEDOLARE SECCA