Nuove regole per locazioni abitative: scopri le novità

Nuove regole per locazioni abitative: scopri le novità

Sono state introdotte nuove regole per locazioni abitative brevi e transitorie (tipo AirBnB), per gli affitti a canone concordato, per studenti e per l’applicazione della cedolare secca. Analizziamo le novità del D.M. del 16 gennaio 2017 e il D.L. 50/2017.

Nuove regole per locazioni abitative a canone concordato 3+2

Nei contratti a canone concordato di durata 3+2 il locatore deve attenersi ad un canone prestabilito, indicato negli accordi territoriali dei vari comuni tra le organizzazioni di proprietari e inquilini (il c.d. “canone concordato”). Le nuove regole per locazioni abitative per contratti 3+2 specificano le linee guida per stabilire i “canoni concordati”:

  • gli accordi territoriali devono definire una fascia di oscillazione minima e massima entro cui individuare il canone concordato, stabilita sulla base di determinati criteri (ad esempio: valori di mercato; dotazioni infrastrutturali; tipologie edilizie);
  • le parti, per stabilire il canone effettivo all’interno della fascia, possono farsi assistere dalle rispettive organizzazioni di rappresentanza;
  • se le parti non si fanno assistere, i contratti dovranno essere sottoposti all’attestazione di conformità da parte di almeno una delle organizzazioni firmatarie dell’accordo locale;
  • se il contratto non prevede l’opzione a cedolare secca, il canone di locazione può esser aggiornato contrattualmente, ma di un importo non superiore al 75% della variazione Istat;
  • le parti dovranno utilizzare un nuovo modello standard di contratto allegato al D.M. (oggi si può ancora validamente utilizzare il vecchio modello fini a quando non saranno sottoscritti gli accordi locali).

Le novità per contratti di locazione transitori

Il D.M. introduce alcune novità interessanti anche per le locazioni transitorie:

  • Durata: è stata eliminata la durata minima dei 30 giorni. La locazione transitoria ha pertanto solo una durata massima fino a 18 mesi.
  • Transitorietà: i contratti di locazione transitori devono essere sempre motivati da una situazione di “transitorietà” che va provata dalle parti allegando la relativa documentazione al contratto. Rispetto alla vecchia normativa, vengono introdotte ulteriori situazioni tipiche di transitorietà, quali motivi di studio, apprendistato, formazione professionale, aggiornamento e ricerca di soluzioni occupazionali.
  • Canone concordato: è stato previsto che il canone vincolato (individuato secondo i criteri previsti per le locazioni a canone concordato 3+2) sia adottato in tutti i comuni con più di 10mila abitanti. La vecchia normativa prevedeva il canone vincolato solo per le città metropolitane e i comuni limitrofi.
  • Cedolare secca: da un chiarimento dell’Agenzia delle Entrate, per i contratti transitori in cui si applica il canone concordato, l’aliquota della cedolare secca è del 10% fino al 31 dicembre 2017 e del 15% dal 1° gennaio 2018.
  • Contratti di durata pari o inferiori a 30 giorni: non è necessario allegare al contratto la documentazione comprovante la transitorietà e il canone può sempre essere scelto liberamente dalle parti (anche nei comuni superiori a 10mila abitanti).
  • Nuovo modello standard: viene introdotto un nuovo modello standard che diventerà obbligatorio solo quando saranno stipulati gli accordi territoriali.

Contratti per studenti

Queste le novità per i contratti nati per soddisfare le esigenze abitative di studenti :

  • la possibilità di stipulare questi contratti, oltre che per studenti universitari, anche per i soggetti che frequentano istituti d’istruzione superiore (ad esempio: accademie, conservatori) e corsi formazione post laurea come master, dottorati in comuni diversi da quello di residenza;
  • la disdetta non è più libera per il conduttore: è necessario comunicare la disdetta almeno con 1 mese e non oltre 3 mesi di anticipo;
  • viene introdotto il nuovo modello standard di contratto, che comunque sarà obbligatorio solo quando saranno sottoscritti gli accordi territoriali.

Cedolare secca

Il regime di cedolare secca consente ai locatori di sostituire l’imposta IRPEF e le imposte di registro e di bollo con un’aliquota fissa del 21%.

Grazie al nuovo D.M., per i contratti a cedolare secca con canone concordato (siano essi 3+2, transitori o studenti) per comuni ad alta densità abitativa, si potrà applicare un’aliquota ridotta. In particolare:

  • aliquota del 10% fino al 31 dicembre 2017;
  • aliquota del 15% dal 1° gennaio 2018.

Inoltre, dal 1° giugno 2017 si applica la cedolare secca anche ai  corrispettivi lordi derivanti dai contratti  di  sublocazione breve e  dai  contratti  di locazione  breve stipulati  dal  comodatario  con terzi.

Locazioni brevi

Il D.L. 50/2017 ha previsto che le persone fisiche che concedono in affitto immobili per meno di 30 giorni direttamente o tramite agenzie immobiliari o portali online (come Airbnb), dal 1° giugno 2017 possono optare di pagare la cedolare secca del 21%, previa comunicazione all’Agenzia delle Entrate.

Gli intermediari (agenzie e portali online) sono obbligati a trasmettere i dati relativi ai contratti di locazioni conclusi e in caso di incasso di canoni o corrispettivi operano come sostituti d’imposta.  Dovranno quindi trattenere dai proprietari la tassa del 21% e versarla mediante F24 e certificarla.

Per le locazioni di durata superiore ai 30 giorni, anche se turistiche, si applicano le vecchie regole.

 

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