La durata del contratto di locazione a canone libero deve essere obbligatoriamente di 4 anni.
La legge prevede che, dopo i primi 4 anni, il contratto venga automaticamente rinnovato per altri 4 anni.
E’ nullo ogni patto diverso.
Cosa succede dopo i primi 4 anni?
Dopo i primi 4 anni, il rinnovo per altri 4 anni è automatico, fatta eccezione per due ipotesi. Vediamole:
1. Recesso dell’inquilino
Nel contratto di locazione a canone libero, il conduttore, se sussistono gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone comunicazione al proprietario con un preavviso di 6 mesi, inviando una lettera raccomandata con cui indica il motivo del recesso.
La legge non stabilisce quali siano i “gravi motivi”.
Per identificare i “gravi motivi” bisogna far riferimento alle pronunce della giurisprudenza che hanno stabilito che essi devono presentarsi come circostanze oggettive, estranee quindi alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenute nel corso del rapporto di locazione (trasferimento in altra città per motivi di lavoro, mancanza di salubrità nell’immobile locato, motivi di salute, ecc.).
In tale caso, il proprietario ha diritto al pagamento dei canoni per i 6 mesi successivi alla data della comunicazione di recesso, salva l’eventuale nuova locazione dell’immobile intervenuta nei 6 mesi.
Il recesso illegittimo dà diritto al locatore di richiedere anche il risarcimento dei danni (pari ai canoni non percepiti), previa risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore.
2. Disdetta del proprietario
Nei contratti di locazione a canone libero, il proprietario, allo scadere dei primi 4 anni, se vuole evitare il rinnovo automatico del contratto per ulteriori 4 anni, deve inviare una lettera raccomandata al conduttore almeno 6 mesi prima della scadenza con cui indica la volontà di dare disdetta e il motivo del mancato rinnovo.
I motivi per dare la disdetta sono stati indicati dalla legge sulle locazioni e possono essere solo i seguenti:
1. il proprietario intende adibire l’immobile (per uso abitativo o commerciale o artigianale o professionale) direttamente per se stesso, per uno dei suoi figli, per il coniuge o per i familiari fino al 2° grado (figli, genitori, nipoti, nonni, fratelli);
2. il proprietario, persona giuridica, società o ente pubblico o in ogni modo con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intende destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
3. l’inquilino ha un altro appartamento libero e idoneo nello stesso Comune;
4. il proprietario, purché munito di regolare concessione edilizia, intende operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intende eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
5. l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
6. l’inquilino non occupa l’immobile in modo continuativo senza giustificato motivo;
7. il proprietario vuole vendere l’immobile locato e non ha altri immobili oltre a quello da lui usato come abitazione. In tal caso l’inquilino ha diritto di prelazione nell’acquisto dell’immobile locato.
Da ricordare:
- Se la disdetta avviene per motivi diversi da quelli comunicati dal locatore, l’inquilino ha diritto al risarcimento danni.
- Se il proprietario non comunica espressamente il motivo, la disdetta è nulla e il contratto si proroga per ulteriori 4 anni.
- Se non ricorrono i motivi su elencati e il proprietario recede ugualmente dal contratto di affitto a canone libero, l’inquilino ha diritto ad un risarcimento danni non inferiore a 36 mensilità di canone.
In alternativa, l’inquilino può chiedere al giudice il ripristino del contratto di locazione qualora il proprietario, entro 12 mesi, non adibisca l’immobile liberato all’uso da lui richiesto.
Cosa succede dopo la seconda scadenza del contratto (dopo 8 anni)?
Alla seconda scadenza del contratto possono verificarsi le seguenti ipotesi:
1. se una delle parti non ha interesse a rinnovare il contratto, la disdetta o il recesso va comunicata con lettera raccomandata che deve pervenire a conoscenza del destinatario almeno 6 mesi prima della data di scadenza;
2. se invece entrambe le parti vogliono mantenere il contratto, si ha un tacito rinnovo per un altro periodo di 4 anni, a sua volta rinnovabile di ulteriori 4;
3. se una delle parti intende rinnovare il contratto ma a condizioni diverse, deve comunicare con raccomandata la proposta di rinnovo almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto.
Dopo la ricezione della proposta di rinnovo, chi ha ricevuto la proposta può:
– accettare le nuove condizioni e si stipula un nuovo contratto;
– rifiutare la proposta il contratto cesserà alla naturale scadenza;
– negoziare nuove condizioni che andranno accettate da entrambe le parti stipulando un nuovo contratto.
In ogni caso la risposta di accettazione, rifiuto o controproposta va comunicata mediante raccomandata da inviare entro 60 giorni dal ricevimento della proposta di rinnovo. Superati i 60 giorni o in caso di mancata risposta, il contratto si intende cessato.
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