Il contratto preliminare di compravendita

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Il contratto preliminare di compravendita è lo strumento per vincolare le parti a stipulare il contratto definitivo, per esempio per l’acquisto e la vendita di beni immobili e mobili, azioni, quote, aziende, ecc..

PERCHE’ STIPULARE UN CONTRATTO PRELIMINARE PRIMA DEL CONTRATTO DEFINITIVO?

Si ricorre al contratto preliminare perché le parti hanno bisogno di tempo per organizzarsi e hanno la necessaria di svolgere una serie di indagini volte a accertare ciò che la legge richiede per rendere effettiva la volontà contrattuale (per esempio la richiesta di autorizzazioni, la necessità  di trascrizioni, la stipula di mutui, ecc.) o finalizzate a verificare lo stato dell’edificio e sulla sua regolarità urbanistica ed edilizia, il cui esito può essere posto come condizione risolutiva o sospensiva alla stipula del contratto definitivo di compravendita.

COSA SUCCEDE SE UNA DELLE PARTI NON STIPULA IL CONTRATTO DEFINITIVO?

Se il compratore o il venditore non rispettano l’obbligo di stipulare il contratto definitivo, ci sono dei rimedi:

risoluzione del contratto e di risarcimento del danno;

– se è stata versata una caparra confirmatoria, recesso dal contratto trattenendo la caparra ricevuta (o pretendere il doppio di quella data);

esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto: chi subisce l’inadempimento e sia comunque interessato a ottenere la proprietà dell’immobile può chiedere al giudice che venga pronunciata una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.

COSA DEVE CONTENERE IL CONTRATTO PRELIMINARE?

Il contratto preliminare deve:

  • riportare esattamente le generalità e la volontà delle parti;
  • essere redatto nella forma del contratto definitivo (per esempio se devo vendere un immobile dovrà essere in forma scritta come quello definitivo);
  • descrivere esattamente l’oggetto del bene che si intende compravendere e le sue caratteristiche;
  • fissare il prezzo;
  • fissare il termine per la stipula del contratto definitivo;
  • fissare la caparra confirmatoria (se è inadempiente la parte che ha dato la caparra, l’altra parte può trattenerla e chiedere l’esecuzione del contratto o il risarcimento del danno, oppure recedere dal contratto ritenendo la caparra. Se è inadempiente la parte che ha ricevuto la caparra, l’altra parte può chiedere l’esecuzione del contratto o il risarcimento del danno, oppure recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra);
  • eventualmente fissare la penale (in caso di mancato rispetto degli obblighi previsti in contratto, la parte inadempiente dovrà pagare una determinata somma, a titolo di risarcimento dei danni);
  • vincolare l’efficacia o la risoluzione del contratto definitivo o di una singola pattuizione a degli eventi futuri e incerti (condizioni) (per esempio un’autorizzazione amministrativa, stipulazione di un mutuo, vendere un altro immobile, ecc.).

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