Vediamo cos’è la prelazione, come funziona e le particolarità del diritto di prelazione sugli immobili nella locazione abitativa e commerciale. In caso di vendita di un immobile in locazione, infatti, è importante rispettare il diritto di prelazione del conduttore.
Cos’è il diritto di prelazione: significato e tipologie
Il diritto di prelazione attribuisce al suo titolare una posizione di preferenza rispetto ad altri soggetti nella stipula di un contratto. Pertanto, il titolare ha il diritto di ricevere per primo l’offerta di concludere il contratto. In ogni caso, le parti sono libere di decidere se stipularlo o meno.
Ad esempio, in caso di prelazione in un contratto di compravendita immobiliare, il venditore è libero di decidere se e quando vendere l’immobile. In caso di vendita, avrà l’obbligo di informare il titolare del diritto di prelazione. Quest’ultimo potrà scegliere se acquistare l’immobile o rinunciare all’acquisto.
La prelazione può essere volontaria oppure legale. Nel caso della prelazione volontaria, sono le parti di un contratto a prevedere tale diritto. Il contratto vincola solo le parti. Ciò significa che se il diritto di prelazione non viene rispettato, il contratto stipulato con un terzo è comunque valido. Il titolare del diritto di prelazione potrà richiedere il risarcimento del danno per la violazione del patto.
Nel caso della prelazione legale, le condizioni, i tempi e i modi con cui è possibile esercitare il diritto sono imposti dalla legge. Inoltre, a differenza della prelazione volontaria, tale diritto vincola anche i terzi. Di conseguenza, se la prelazione non viene rispettata, il titolare del diritto di prelazione potrà farlo valere nei confronti del terzo.
Il diritto di prelazione dell’inquilino
Il diritto di prelazione dell’inquilino nella locazione è un’ipotesi di prelazione legale. La legge prevede il diritto di prelazione per l’affittuario sia nella locazione commerciale sia nella locazione ad uso abitativo. Vediamo come si esercita il diritto di prelazione e le ipotesi di rinuncia.
1) La prelazione nella locazione commerciale
Il diritto di prelazione a favore del conduttore è previsto dalla legge nell’ambito dei contratti di locazione commerciale (art.38, l. 392/78). In particolare, quando il locatore intende vendere un immobile locato ad uso commerciale, deve comunicare la vendita al conduttore (o affittuario) con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Ciò significa che occorre recarsi presso l’ufficio notificazioni, esecuzioni e protesti con l’atto da notificare in originale. In alternativa, la comunicazione può avvenire anche con raccomandata A/R (Corte di Cassazione, n. 20807/10).
Nella comunicazione, il locatore deve indicare il prezzo della vendita, le condizioni per la conclusione della vendita e l’invito ad esercitare il diritto di prelazione.
2) La prelazione nella locazione abitativa
Un’altra ipotesi di prelazione legale è quella del conduttore nell’ambito dei contratti di locazione ad uso abitativo. In questo caso, la prelazione è prevista solo se il locatore decide di non rinnovare la locazione alla prima scadenza del contratto perché ha intenzione di vendere l’immobile (art. 3, l. 431/1998).
Gli obblighi previsti per il locatore sono gli stessi previsti per la locazione commerciale in caso di diritto di prelazione sugli immobili in affitto.
Come si esercita il diritto di prelazione e come si rinuncia alla prelazione
Le regole per esercitare il diritto di prelazione e per la sua rinuncia sono comuni per la locazione commerciale e abitativa. In particolare, il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazione del locatore, accettando le condizioni di vendita proposte. Se il conduttore non comunica la propria risposta entro trenta giorni dalla notifica, perde il diritto di prelazione, come se avesse rinunciato alla vendita.
Quando, invece, il locatore non comunica la vendita, violando così il diritto di prelazione, il conduttore (o l’inquilino) ha il diritto di riscatto. In questo caso, il conduttore può riscattare l’immobile entro sei mesi dalla trascrizione della vendita, pagando al terzo il prezzo per l’acquisto dell’immobile. In caso contrario, il conduttore potrà agire in giudizio per ottenere solo il risarcimento del danno derivante dal mancato acquisto.
Ipotesi di esclusione del diritto di prelazione sugli immobili in affitto
Il diritto di prelazione del conduttore è escluso quando la vendita viene effettuata a favore del coniuge o dei parenti del locatore. Inoltre, la prelazione prevista a favore dei coeredi prevale sulla prelazione prevista per il conduttore.
Nell’ambito della locazione commerciale, sono previste ulteriori eccezioni. Ad esempio, la prelazione non si applica se l’immobile è destinato all’esercizio di attività professionali, se l’immobile viene usato dallo Stato o altro ente pubblico e se l’immobile è adibito ad attività ricreative, assistenziali, culturali, scolastiche o è sede di partiti e sindacati.
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